Forces et faiblesses de l’investissement locatif meublé

 Posté dans Immobilier et construction

Quand on se lance dans l’aventure de l’investissement immobilier locatif, on se pose naturellement la question de savoir s’il vaut mieux louer son logement meublé ou nu ? Si le parc locatif français est constitué à 99 % de logements nus, le meublé fait une progression fulgurante sur ces dix dernières années. L’occasion de faire un point sur les forces et faiblesses de l’investissement locatif meublé.

Les avantages de l’investissement locatif en meublé

Une meilleure rentabilité avec le meublé

L’investissement locatif permet souvent une meilleure rentabilité que l’investissement locatif vide (ou nu). La raison en est évidente : le prix des loyers des locations meublées est en moyenne 10 % plus élevé que celui des locations nues. C’est somme toute assez naturel quand on se place du point de vue du locataire : la location meublée permet d’emménager avec ses simples effets personnels. C’est d’ailleurs une prérogative légale : le locataire d’un meublé doit pouvoir emménager simplement avec ses valises. De fait, pour louer un logement considéré comme meublé, il faut l’équiper en meubles et en électroménagers. Il existe une liste d’équipements minimum qui doit figurer dans le logement sous peine de quoi le logement peut être requalifié en location nue.

L’idéal, pour accroître encore sa rentabilité, est d’acheter dans l’ancien pour rénover et louer en meublé. D’autant plus que la fiscalité avantageuse du meublé permet d’amortir le coût des travaux. C’est d’ailleurs l’autre point fort du meublé : sa fiscalité très avantageuse, que d’aucuns considèrent comme une niche fiscale.

Enfin, avant de se lancer dans l’acquition du bien, il est primordial d’estimer le coût des travaux avec un simulateur comme celui de BATILINKS. https://www.batilinks.fr

Une fiscalité très avantageuse

La location meublée est considérée comme une activité commerciale : ainsi, les revenus qui sont tirés de cette activité sont soumis à l’impôt sur les revenus dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Selon le montant de ces revenus, vous louerez sous le statut de loueur meublé non professionnel (si loyers inférieurs à 23 000 €/an), loueur meublé professionnel (si montant des loyers annuels supérieur à 23 000 €). Vous pourrez alors choisir deux régimes fiscaux : forfaitaire ou réel (ce sont les mêmes pour la location nue).

L’abattement fiscal au régime forfaitaire de la location meublée est supérieur celui de la location nue (de 20%). Mais surtout, avec la location meublée, il est possible d’amortir la valeur du bien, ce qui diminue, voire dans certaines conditions annulent, l’impôt. Il est conseiller de faire appel à un cabinet comptable si vous optez pour le régime réel : rassurez-vous, les frais engendrés sont eux aussi déductibles.

Un risque minoré avec l’investissement locatif meublé

Le risque d’impayé ou de dégradation existe toujours quand on loue un appartement. Toutefois, avec la location meublée longue durée, il est minoré par :

  • le dépôt de garantie, qui est de deux mois de loyer hors charge (il n’est que d’un mois pour la location nue)
  • le risque d’impayé, partagé sur plusieurs locataires si vous faites une colocation (avec pour chacun des garants)

 

Les limites de l’investissement locatif en meublé

Le remplacement de l’électroménager : une source de dépense potentielle

Avec la location meublée, il incombe au propriétaire de remplacer l’électroménager défectueux. Tous les 6-7 ans, il n’est pas rare de devoir remplacer frigo et/ou lave-vaisselle. Ce sont des sommes importantes qu’il faut prévoir.

Une gestion plus contraignante

La gestion des biens en location meublée est plus contraignante. Il y a un turn over souvent plus important et donc des visites à faire, un peu plus d’administratif. C’est pourquoi il est conseillé de faire appel à des agences de gestion locative. Il en existe spécialisée dans la location meublée avec des taux autour de 4 % pour une gestion locative complète (chiffre bien inférieur à ceux pratiqués par les agences traditionnelles). Mon Bel Appart propose ce type de service de gestion locative.

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